樓市庫存壓力加大 部分房企資金鏈緊張

　　降息之后中國樓市的成交有一定的回升，但市場仍然庫存高企。

　　11月份，廣州樓市的庫存接近15萬套，創(chuàng)下近五年來的歷史新高;12月初，北京樓市庫存超過9萬套，創(chuàng)下32個月新高。

　　一線城市尚且如此，部分二三線城市的庫存壓力更大。多位房地產(chǎn)開發(fā)商人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，庫存壓力實際上貫穿于2014年整年，年中住建部定調(diào)去庫存，顯示這一問題更加的凸顯;而此后一系列限購取消、限貸放松以及降息政策，都是在為去庫存而在努力。

　　12月12日，國家統(tǒng)計局公布1-11月房地產(chǎn)開發(fā)情況，顯示房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整的周期內(nèi)。但部分的數(shù)據(jù)顯示，一些企穩(wěn)跡象也在出現(xiàn)。

　　庫存壓力加大

　　成交量的回升和庫存總量增長在同時出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)表示，北京樓市12月很可能將延續(xù)11月網(wǎng)簽量破萬的勢頭，成為今年第二個月度網(wǎng)簽破萬的月份，并有可能超越11月。

　　但與此同時，數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，北京可售商品住宅總量達到9.3萬套(包含8000套的保障房、自住房)。在亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，除去此類房源，存量8萬多套仍是北京樓市庫存的高點，近期回升的成交量并不足以改變高庫存的現(xiàn)狀。

　　廣州的情形與北京類似。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一線城市未來的一段時間面臨的去庫存壓力仍然很大，短期的高成交量并不足以支撐房價的上漲。

　　部分二三線城市的庫存壓力更大。據(jù)國泰君安首席經(jīng)濟學家林采宜測算出地產(chǎn)下跌風險最大的15個城市。在衡量地產(chǎn)下跌風險的因素中，地產(chǎn)投資過剩的影響最大。而投資過剩帶來了庫存的高企。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至10月末，全國商品房待售面積58239萬平方米;11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。

　　“整體上來看，商品房的銷售速度落后于它的在建和竣工可售速度?！币晃槐本┓康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

　　部分房企資金鏈緊張

　　全年的高庫存帶給開發(fā)商的，除了銷售去化的壓力，還有資金鏈的問題。

　　有數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企凈負債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個百分點和1個百分點。據(jù)其測算，15家中型房企六成已突破120%高位。

　　業(yè)內(nèi)分析，中型房企凈負債率極高且繼續(xù)上揚，是因為普遍有做大規(guī)模的需求，導致庫存和負債率激增。

　　而在開發(fā)商對一線城市土地的爭搶中，二線房企表現(xiàn)的更為兇猛，拿地增加也推高了其負債率。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局11月12日公布的最新數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速在經(jīng)歷了1-10月短暫的回升至3.1%后，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很遠，開發(fā)商的資金鏈仍不容樂觀。

　　今年持續(xù)低迷的市場也是開發(fā)商無法獲得充足現(xiàn)金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10日，公布前11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)有33家，其中25家企業(yè)完成年度任務(wù)不足九成，超過19家的完成率不足85%，合生、恒盛等企業(yè)完成的年度任務(wù)不足四成。

　　不確定的2015年

　　前述北京業(yè)內(nèi)人士指出，2014年下半年，中國樓市出現(xiàn)了拐點，客戶需求整體性的縮水，市場進入“休眠期”。

　　這也推動了賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠洋聯(lián)手京東眾籌等互聯(lián)網(wǎng)營銷手段的出現(xiàn)，其目的都是為了幫開發(fā)商拓展客源，促進銷售。

　　在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，盡管大部分城市已經(jīng)取消或松綁限購的政策，降息后，年底部分城市開始出現(xiàn)成交量“翹尾”的行情，但是今年整體市場成交量表現(xiàn)欠佳已成定局。

　　據(jù)分析，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯(lián)儲結(jié)束QE的后續(xù)影響，將使得近年來海外融資占比較高的房企面臨匯率風險，明年海外融資也不會太好;加息啟動和再工業(yè)化將造成國際資本回流，會吸納滯留在中國的熱錢，中國外匯占款壓力大為減少的同時，也意味著國內(nèi)流動性將明顯趨緊。

　　與之形成對沖的因素是，繼續(xù)降息、降準的可能性較大;國家可能會加大社會流動性的利用效率，以彌補政府流動性的不足，以及針對房企在境內(nèi)的融資可能進一步的放松。

　　不過整體看，有專家說，當前的樓市，諸多城市的庫存依然高企，加之土地消化周期過長，未來市場供應(yīng)高峰尚未到來;另一方面，需求過度透支，尚需時間積累，加之救市刺激下樓房降價力度不夠、范圍有限，價格調(diào)整尚未到位。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰預測明年的樓市還會繼續(xù)的調(diào)整。2015年樓市的分化將會非常嚴重，即使像北京這樣的一線城市，也是冷熱不均。比如五環(huán)內(nèi)的項目相對賣得比較好，但是六環(huán)左右的房子，去庫存壓力就比較大。

　　不過，在各地的政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國重點城市新房市場成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市二手房市場成交量顯著增加，土地市場也表現(xiàn)搶眼。

　　張大偉指出，統(tǒng)計局1-11月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)同比跌幅加深因為前期基數(shù)過高所致，實際上市場環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后期有望企穩(wěn)。而未來房地產(chǎn)市場的新常態(tài)將是，結(jié)束了以前量供不應(yīng)求、價格單邊上漲的格局，進入了一個供需相對的平衡，部分供過于求的局面，市場的波動加大。