2016年中國(guó)房地產(chǎn)的“驚喜”與“期待”

　　不管是精彩，還是平淡，2015年終究即將過(guò)去。展望2016，雖然經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)充滿(mǎn)了種種不確定性，但驚喜與期待正是出自于這種不確定性之中，各個(gè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)仍然看點(diǎn)多多。

　　住宅關(guān)鍵詞：去庫(kù)存

　　2015年第四季度，包括習(xí)近平總書(shū)記與李克強(qiáng)總理針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題頻頻發(fā)聲，表明了政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)狀況以及經(jīng)濟(jì)全局的擔(dān)憂(yōu)。在此背景下，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將會(huì)保持當(dāng)前寬松態(tài)勢(shì)，考慮到今年“9·30”新政需要時(shí)間才能彰顯效果，未來(lái)出臺(tái)新的寬松政策的預(yù)期日益強(qiáng)烈。

　　去庫(kù)存的關(guān)鍵是刺激需求，主要工具集中在金融和財(cái)稅兩方面。目前預(yù)期最強(qiáng)烈的是金融政策，包括房貸比例和公積金政策;財(cái)稅政策方面存在進(jìn)一步減稅的可能，如二手房交易營(yíng)業(yè)稅的進(jìn)一步減免、購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)稅政策等。此外，收儲(chǔ)商品房作保障房、舊改貨幣化等手段，亦有可能作為儲(chǔ)備政策來(lái)增加市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求。

　　由于目前樓市分化嚴(yán)重，一線(xiàn)及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交火爆、房?jī)r(jià)地價(jià)攀升，大多數(shù)三四線(xiàn)城市則依舊庫(kù)存高企、去化乏力，樓市政策也將走“有保有壓”的分類(lèi)調(diào)控之路。

　　京滬深幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲迅猛、地王頻出的一線(xiàn)城市，恐怕將以控房?jī)r(jià)為主，包括信貸、財(cái)稅等各種刺激政策恐難惠及，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線(xiàn)城市或?qū)⒏訃?yán)格。

　　辦公樓關(guān)鍵詞：供應(yīng)量

　　辦公樓隨著金融改革的進(jìn)一步深化，更多非傳統(tǒng)的金融細(xì)分行業(yè)將繼續(xù)支撐辦公樓的需求增長(zhǎng)。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融中的P2P行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入深度的洗牌過(guò)程，一些資質(zhì)完備、經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)良的企業(yè)將繼續(xù)做大做強(qiáng)。同時(shí)，需求有望進(jìn)一步由一線(xiàn)城市向1.5線(xiàn)城市延展和深化。

　　以蘇州和武漢這兩個(gè)在2015年表現(xiàn)較為搶眼的城市為例，其甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在2015年的租賃凈吸納量分別達(dá)到約10萬(wàn)與11萬(wàn)平方米，同比分別上漲24%和14%。

　　然而，2016年的辦公樓市場(chǎng)仍將面臨巨大的供應(yīng)量。比如，北京和深圳的預(yù)計(jì)新增供應(yīng)分別為50萬(wàn)與140萬(wàn)平方米左右，均大幅高于2015年;而大多數(shù)二線(xiàn)城市供應(yīng)量將更加嚴(yán)峻。

　　在此情況之下，辦公樓市場(chǎng)盡管有需求增長(zhǎng)的持續(xù)支撐，但多數(shù)城市租金恐難實(shí)現(xiàn)較大增幅。2016年一線(xiàn)城市辦公樓租金或?qū)⒎€(wěn)中有升，而多數(shù)二線(xiàn)城市辦公樓租金將繼續(xù)承壓下探調(diào)整。

　　零售關(guān)鍵詞：招商艱難

　　電商沖擊、供應(yīng)量巨大，這些不利因素在2016年仍難看到實(shí)質(zhì)性改善，對(duì)零售商業(yè)地產(chǎn)持有者和運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，2016年仍將是異常艱難的一年。

　　為避免扎堆入市、白熱化競(jìng)爭(zhēng)，各地不少零售商業(yè)項(xiàng)目紛紛推后了開(kāi)業(yè)日期。如沈陽(yáng)原定2015年開(kāi)業(yè)的約20個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有2個(gè)在2015年開(kāi)業(yè)，沈陽(yáng)K11、沈陽(yáng)寶能環(huán)球匯等共約18個(gè)項(xiàng)目均推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。再加上原本計(jì)劃在明年入市的供應(yīng)量，2016年零售地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R巨量壓頂?shù)木骄场?/p>

　　根據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，作為超一線(xiàn)城市的上海明年可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的供應(yīng)高峰：近40個(gè)位于核心、非核心以及郊區(qū)商圈的零售項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)。成都市場(chǎng)也將迎來(lái)20個(gè)項(xiàng)目。

　　這些零售商業(yè)存量過(guò)大的城市普遍面臨招商難、開(kāi)業(yè)難的問(wèn)題，重新定位、走差異化競(jìng)爭(zhēng)的路線(xiàn)，是很多項(xiàng)目面臨的選擇。在全國(guó)各主要城市，越來(lái)越多的購(gòu)物中心著重家庭和體驗(yàn)式消費(fèi)。

　　例如在上海長(zhǎng)風(fēng)公園板塊，長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)就通過(guò)引入樂(lè)高探索中心這一主力租戶(hù)對(duì)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位進(jìn)行了重新規(guī)劃，以面對(duì)未來(lái)同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的大量競(jìng)爭(zhēng)。

　　物流關(guān)鍵詞：市場(chǎng)擴(kuò)容

　　高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施的短缺，與電商、跨境購(gòu)等帶來(lái)的強(qiáng)勁需求疊加在一起，造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求。這一巨大的市場(chǎng)空間將在2016年吸引更多的市場(chǎng)參與者加入。萬(wàn)科、綠地等開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，讓物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的選擇更多元化，也讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局更加復(fù)雜。

　　機(jī)構(gòu)投資者對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的興趣依然不減。可以預(yù)見(jiàn)的一個(gè)趨勢(shì)是，物流倉(cāng)儲(chǔ)的交易更多的將出現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)，交易標(biāo)的也將逐漸偏向于成熟物業(yè)。