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          一線城市“存量時(shí)代”:二手房決定價(jià)格走向

             日期:2015-11-30     來(lái)源:中國(guó)涂料    作者:CNCIA    瀏覽:143    
            房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),如果一座城市的二手房交易量超過(guò)新房交易量,即可以視作這座城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。按照這個(gè)指標(biāo)劃分,四大一線城市均已步入以二手房交易主導(dǎo)的新時(shí)期。

            在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),如果一座城市的二手房交易量超過(guò)新房交易量,即可以視作這座城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。按照這個(gè)指標(biāo)劃分,四大一線城市均已步入以二手房交易主導(dǎo)的新時(shí)期。

            當(dāng)開發(fā)商在提起房地產(chǎn)庫(kù)存的時(shí)候,他們一般認(rèn)為,一線城市不必?fù)?dān)憂。

            然而,今年以來(lái),一線城市凸顯的結(jié)構(gòu)性矛盾點(diǎn)醒了他們:大量普通住宅豪宅化,剛需人群無(wú)力承擔(dān)動(dòng)輒9、10萬(wàn)甚至15萬(wàn)每平方米的價(jià)格,在投資投機(jī)需求已經(jīng)基本退出市場(chǎng)的情況下,這部分房源面臨過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

            未來(lái)可能打開這一市場(chǎng)的銷路的,是改善型需求和二手房市場(chǎng)的充分流動(dòng)。

            “面粉貴過(guò)面包”

            火爆的樓市,激進(jìn)的開發(fā)商,成為了這一年一線城市樓市的縮影。

            截至11月25日,北京土地市場(chǎng)成交地塊達(dá)到100宗,成交金額高達(dá)1920.77億;與此并行的是,今年北京拍出了約20宗地王。而地王之上,將蓋出數(shù)千套單價(jià)10萬(wàn)+豪宅。

            中原地產(chǎn)首席分析師張大偉推算,未來(lái)北京售價(jià)預(yù)期10萬(wàn)以上的項(xiàng)目多達(dá)50多個(gè),北京商品房住宅將出現(xiàn)高端化的趨勢(shì)。

            京城遍地地王,上海灘也不甘落后。11月25日,信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格拿下上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)推算,該地塊實(shí)際樓面價(jià)已超過(guò)6.1萬(wàn)/平方米,刷新了上海住宅樓面價(jià)的新紀(jì)錄。而此前,上海已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了5個(gè)以上地王。這些地王的出現(xiàn),也將加大未來(lái)上海的豪宅供應(yīng)。

            在幾乎已經(jīng)沒(méi)有土地供應(yīng)的深圳,截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項(xiàng)目鹿丹村,最終以8.88億元的價(jià)格成交。根據(jù)深圳克爾瑞研究中心的推算,這幅土地的實(shí)際樓面價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上。獲得該地塊的中海地產(chǎn)表示,該樓盤入市的價(jià)格在10萬(wàn)/平方米以上。

            即使在市場(chǎng)相對(duì)理性的廣州,11月25日番禺市橋一地塊也拍出了超過(guò)1.6萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)。而根據(jù)廣州房管局此前發(fā)布的數(shù)據(jù),番禺的一手房均價(jià)目前在1.5萬(wàn)元/平方米左右,樓面價(jià)已經(jīng)高過(guò)房屋均價(jià)。

            進(jìn)入年末,一線城市又將迎來(lái)土地供應(yīng)的小高峰。根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示,下個(gè)月北京將有7塊土地待售,上海則將有13幅經(jīng)營(yíng)性土地入市。深圳預(yù)計(jì)也將有三幅住宅用地出讓。

            業(yè)界普遍認(rèn)為,這些土地出讓的溢價(jià)率將不會(huì)低。這意味著,在一線城市,“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象正在愈演愈烈,明后年“豪宅”供應(yīng)將大規(guī)模放量。

            供應(yīng)與需求的錯(cuò)配

            一線城市“豪宅”供應(yīng)量放大的背后,隱藏著需求不足的隱憂,豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)與需求的錯(cuò)配。

            在2011年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái),住宅投資投機(jī)基本已經(jīng)離場(chǎng)。亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,目前北京、上海和深圳的高端市場(chǎng)消費(fèi)人群自住需求占大部分,投資客已經(jīng)大幅減少,深圳市場(chǎng)今年的高端住宅成交買家中自住客更是占比八成。

            投資客流失,需求被提前釋放,則未來(lái)豪宅去化堪憂。以北京為例,中原地產(chǎn)和亞豪機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè),明后年北京單價(jià)10萬(wàn)以上的豪宅供應(yīng)將達(dá)4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來(lái)算,這些豪宅項(xiàng)目的消化周期在20年以上。

            另一組數(shù)據(jù)也顯示地王的銷售并不樂(lè)觀。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè),北京過(guò)去10年內(nèi)誕生了20個(gè)地王,除去一個(gè)退地,在剩余19個(gè)地王項(xiàng)目中,有8個(gè)項(xiàng)目銷售額尚未達(dá)到僅計(jì)入地價(jià)款和財(cái)務(wù)成本的盈虧平衡點(diǎn)。這8個(gè)項(xiàng)目分別是2011年-2014年四年時(shí)間內(nèi),每一年的單價(jià)地王和溢價(jià)率地王。這意味著,2011年之后的地王,截至目前,無(wú)一解套。

            張大偉進(jìn)一步表示,如果按照目前的土地價(jià)格計(jì)算,未來(lái)兩年內(nèi)北京房?jī)r(jià)要上漲120%,市場(chǎng)才能夠承托住今年以后新入市的地王項(xiàng)目。

            京城豪宅風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn),上海灘豪宅市場(chǎng)也不能旁觀。上海中原研報(bào)指出,目前滬上別墅類的產(chǎn)品去化周期長(zhǎng)達(dá)20.5個(gè)月,上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡的危險(xiǎn)。

            就連一向穩(wěn)健的廣州樓市,也存在著結(jié)構(gòu)性的去化壓力。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù),廣州目前主要的去庫(kù)存重點(diǎn)集中在大戶型上。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,廣州300平方米以上的住宅去化周期甚至長(zhǎng)達(dá)56.1個(gè)月。

            而在今年的暴漲之后,深圳樓市出現(xiàn)了一個(gè)有別于北京、上海的現(xiàn)象,那就是普通住宅和豪宅價(jià)格接近,以及市區(qū)、郊區(qū)價(jià)格逐漸被拉平,這進(jìn)一步導(dǎo)致深圳普通住宅豪宅化。

            存量房主導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格

            如何解決一線城市的供需錯(cuò)配問(wèn)題?答案可能在存量房市場(chǎng)中,也即大量二手房業(yè)主的換房需求,而他們可以置換的前提,是先要把自己手頭的房子賣出去。

            “今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市場(chǎng)賣得不錯(cuò),為什么1000萬(wàn)以上的房子賣得這么好,很可能的原因是很多人把舊房子賣了?!比沃緩?qiáng)推測(cè)說(shuō)。

            在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),如果一座城市的二手房交易量超過(guò)新房交易量,即可以視作這座城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。按照這個(gè)指標(biāo)劃分,四大一線城市均已步入以二手房交易主導(dǎo)的新時(shí)期。

            一線城市的土地銷售顯示,未來(lái)新房供應(yīng)將向中高端轉(zhuǎn)移,并且均價(jià)將高于周邊項(xiàng)目。主流市場(chǎng)需求,尤其是小戶型購(gòu)房者將進(jìn)一步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

            根據(jù)中金研究部對(duì)6個(gè)一、二線城市的調(diào)查,只有36%的新房可售資源位于核心地區(qū),而存量市場(chǎng)該比例達(dá)到65%。中金的數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)主要12個(gè)中心城市未來(lái)存量市場(chǎng)的交易規(guī)模在2萬(wàn)億,其中北上廣深四個(gè)城市約為1.48萬(wàn)億。

            這在北京表現(xiàn)得更為明顯。在六個(gè)中心城區(qū)(西城、東城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山)僅有約1.6萬(wàn)套新房可供出售,而在鏈家網(wǎng)站上購(gòu)房者可找到超過(guò)6萬(wàn)套掛牌存量房。

            上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月,上海二手房占全市總交易的65.9%,主力房源總價(jià)位在300萬(wàn)至500萬(wàn)元。

            深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過(guò)一手成交量。今年前10月,深圳二手住宅成交套數(shù)已達(dá)到10.5萬(wàn)套,幾乎是5.35萬(wàn)套一手住宅成交量的一倍。

            這意味著,二手房的價(jià)格是決定一線城市房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。

            “未來(lái)豪宅的去化,可能會(huì)大規(guī)模來(lái)自二手房業(yè)主的置換需求,畢竟人們都需要提升居住品質(zhì)?!北本┮晃婚_發(fā)商人士說(shuō),即原來(lái)?yè)碛惺袇^(qū)小戶型的業(yè)主想要換房,賣掉兩三套去置換一套千萬(wàn)級(jí)豪宅。

           
           
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